SAMENWERKEN MET EEN ARCHITECT

DE ARCHITECT

Architecten oefenen, na 5 jaar studie en 2 jaar stage, een vrij beroep uit. De architect moet ingeschreven zijn bij de Orde van Architecten, zoals bij wet ingesteld in 1963. De deontologie verplicht de architect om het ontwerp van een project voor een cliënt tot een goed einde te brengen. De tussenkomst van de architect blijft niet beperkt tot het tekenen van de plannen. De architect heeft een controlerende en adviserende taak en dit de hele duur van de werken. Voor elk project waarvoor een bouwvergunning noodzakelijk is, dient men sinds 1939 beroep te doen op een architect. Het doel hiervan is de kwaliteit van het bouwwerk te verzekeren en dit zowel op technisch als op esthetisch gebied. Samen werken met een architect geeft u een persoonlijke benadering: de architect ontwerpt een project dat aangepast is aan uw prioriteiten, behoeften, wensen, persoonlijkheid en budget.


EERSTE GESPREK
Het hele bouwproces begint met de aankoop van bouwgrond of een woning of een gebouw. 
Het is interessant om in contact te zijn met een architect vóór de aankoop van het project, daar hij u nuttig advies kan geven. De architect, in samenwerking met de dienst stedenbouw, kan u vertellen of het project dat u in gedachten hebt, kan worden uitgevoerd. 
Waar men bouwt, gaat men rekening moeten houden met de stedenbouwkundige voorschriften van het terrein. De stedenbouwkundige voorschriften regelen een aantal verplichtingen voor het bouwwerk zoals de inplanting, de afstanden tussen de verschillende grenspunten, de dakhelling, de voorgeschreven bouwmaterialen...De bedoeling hiervan is een zekere harmonie in het bouwlandschap in de directe omgeving tot stand te brengen. Het is mogelijk in samenwerking met de architect, stedenbouwkundige bepalingen te wijzigen door hetzij een aanvraag tot afwijking, hetzij een aanvraag tot wijziging van de verkaveling vergunning in te dienen. Om klaarheid te hebben inzake voorschriften dient de architect stedenbouwkundig advies aan te vragen. Na één of meerdere gesprekken en enkele schetsen is het duidelijk of opdrachtgever en architect aan eenzelfde project kunnen werken.


HET CONTRACT
Het contract tussen architect en opdrachtgeven moet duidelijk en ondubbelzinnig opgesteld zijn.
Het omvat:
     - de identiteit van beide partijen en de bouwplaats gegevens 
     - de omschrijving van de opdracht 
     - het honorarium met betalingsmodaliteiten 
     - het beschikbare bouwbudget 
     - de wijze van uitvoering van de werken 
     - clausules ter ontbinding van het contract 
     - afspraken betreffende het begin van de 10-jarige aansprakelijkheid 
Elke geschreven overeenkomst in het bouwproces is een juridisch document en bewijsstuk ingeval van conflicten. Indien men een overeenkomst om welke reden ook vroegtijdig beëindigt, zal de architect uiteraard vergoed worden voor de tot dan geleverde prestaties. 

DE OPDRACHT VAN DE ARCHITECT
Het contract tussen bouwheer en architect is een "middelenovereenkomst". De architect zal met al zijn middelen (kennis en ervaring) een zo goed mogelijke omschrijving maken (d.m.v. tekeningen, lastenboeken...) van het na te streven resultaat.
De bouwheer zal met de aannemer daarentegen een "resultaatsverbintenis" afsluiten.
Als een kandidaat-bouwer zich tot een architect wendt en hem, al was het mondeling, vraagt een voorstudie te maken, is het normaal dat de architect daarvoor wordt vergoed. Deze regel geldt altijd, zelfs als beide partijen overeenkomen dat deze studie "vrijblijvend" is. "Vrijblijvend" betekent alleen dat de opdrachtgever zich niet verbindt om te bouwen met de architect. Terwijl een aannemer zijn bestek meestal gratis aflevert, zal de voorstudie van de architect wel moeten betaald worden.
Een architectenopdracht omvat de volgende elementen:
     - het uitwerken van het voorontwerp met een elementaire kostenraming

     - het opmaken van het dossier voor de bouwaanvraag 
     - het samenstellen van het uitvoeringsdossier met uitvoeringstekeningen en detailtekeningen

     - het opstellen van een lastenboek en een meetstaat 
     - de coördinatie van de gespecialiseerde studies 
     - het uitschrijven van de aanbestedingen voor de verschillende werken en de medewerking bij aanbesteding en toewijzing 
     - de controle over de uitvoering van de werken tot op het ogenblik van de volledige afwerking 
     - de bijstand bij de voorlopige en definitieve oplevering 
     - het nazicht van de rekeningen 

Het coördineren van de werf maakt geen deel uit van de opdracht.

De wet legt de tussenkomst van de architect niet alleen op voor het uitwerken van de plannen, maar ook voor de controle over de werken. De architect die slechts zou worden belast met een gedeeltelijke opdracht, is verplicht de Orde van Architecten en de gemeentelijke overheden te verwittigen.

 

EXTERNE ADVISEURS EN STUDIEBUREAUS
Voor elk project dient de opdrachtgever volgende adviseurs of studiebureaus aan te stellen: EPB, veiligheid coördinatie, stabiliteit ingenieur. In sommige gevallen dient er ook een bodemstudie aangevraagd te worden of een ingenieur technieken aangesteld te worden. Indien er geen bestaande plannen zijn zal ook een gespecialiseerde firma aangenomen worden die het gebouw opmeet en optekent. De architect coördineert deze studies. De overeenkomst is steeds tussen opdrachtgever en de adviseur of studiebureau.

HET VOORONTWERP
De architect komt tot een architectonische interpretatie waarin de ligging, de stedenbouwkundige voorschriften, de eisen van het programma, het budget en alle bouwtechnische details, onderling op elkaar afgestemd worden.
De studie van het voorontwerp omvat:
een conceptontwerp, als eerste grafische weergave van het door de opdrachtgever opgemaakte programma
de uitwerking van het conceptontwerp als voorontwerp 
een benaderende kostenraming, berekend per eenheid van oppervlakte of van volume 

 

DE BOUWAANVRAAG
Als algemene stelregel geldt dat een vergunning altijd nodig is voor het bouwen van een nieuw bouwwerk. Niemand mag zonder voorafgaande en uitdrukkelijke toestemming van het College van Burgemeester en Schepenen bouwen.
De bouwvergunning 
Er is een vergunning vereist voor: 

     - alle nieuw te bouwen constructies 
     - een tuinhuisje 
     - een zwembad 
     - een veranda... 
     - een bestaand project afbreken en heropbouwen of verbouwen 
     - het ontbossen 
     - alleenstaande hoogstammige bomen vellen binnen de groene ruimte 
     - het ontginnen of de vegetatie wijzigen van heide of venen 
     - een opslagruimte voor gebruikte voertuigen of voor schroot aanleggen 
     - grond gebruiken voor het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt zoals: woon- en kampeerwagens,   afgedankte    voertuigen, tenten... 
     - het gebruik van projecten wijzigen 
Er is geen vergunning vereist voor:

     - tijdelijke constructies op bouwplaatsen zoals: de schuilwagen voor arbeiders, voorzieningen voor de afvoer van water, lichte afsluitingen, heel kleine   serres, vogelkooien... 
     - het uitvoeren van de gewone onderhouds- en instandhoudingwerken aan een project, wanneer men echter de afmetingen van de raamopening wijzigt, dient wel een vergunning      aangevraagd te worden. 

Om de bouwvergunning te verkrijgen wordt door de architect een aanvraagdossier ingediend bij de gemeentelijke administratie.
Dit dossier omvat:

     - de aanvraag tot bouwvergunning opgesteld op de speciaal daartoe bestemde formulieren, die afgeleverd worden door de gemeente 
     - een getuigschrift van de architect die belast is met de uitvoering en de controle van de plannen

     - de situatie- en oriëntatieschetsen, de plannen met vlakken en doorsneden, de geveltekeningen, de details en aanduidingen ter verduidelijking van het   ontwerp, en dit wordt      ondertekend door de architect en de aanvrager 
     - minimum zes foto's, in viervoud van het terrein en van de aanpalende bebouwing 
     - de ingevulde statistische vragenlijsten 
     - de isolatieberekeningen 

De gemeente kan soms nog aanvullende documenten eisen. Na overhandiging van het dossier aan de gemeentelijke administratie, ontvangt u een ontvangstbewijs. De architect staat in voor de volledige samenstelling en afhandeling van uw aanvraagdossier.
De duur van de behandeling van het dossier
Het college van burgemeester en schepenen neemt over de vergunningsaanvraag een beslissing binnen een vervaltermijn van:

vijfenzeventig dagen, indien het aangevraagde gelegen is in een ontvoogde gemeente, over de aanvraag geen openbaar onderzoek moet worden gevoerd, en de aanvraag niet is samengevoegd met een milieuvergunningsaanvraag op de wijze, vermeld in artikel 4.7.3 VCRO

De vervaltermijnen gaan in de dag na deze waarop het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek aan de aanvrager wordt verstuurd. Zij gaan echter steeds ten laatste in op de dertigste dag na deze waarop de aanvraag werd ingediend.

Indien geen beslissing wordt genomen binnen de vervaltermijn, wordt de aanvraag geacht afgewezen te zijn.

U krijgt een afschrift van de uitdrukkelijke beslissing of een kennisgeving van de stilzwijgende beslissing binnen een ordetermijn van tien dagen per beveiligde zending. 
Een mededeling die te kennen geeft dat de vergunning is verleend, wordt door de aanvrager gedurende een periode van dertig dagen aangeplakt op de plaats waarop de ver­gunningsaanvraag betrekking heeft. De aanvrager brengt de gemeente onmiddellijk op de hoogte van de startdatum van de aanplakking.

De gemeentesecretaris of zijn gemachtigde waakt erover dat tot aanplakking wordt over­gegaan binnen een termijn van tien dagen te rekenen vanaf de datum van de ontvangst van de beslissing van het college van burgemeester en schepenen.

De gemeentesecretaris of zijn gemachtigde levert op eenvoudig verzoek van elke belang­hebbende, een gewaarmerkt afschrift van het attest van aan­plakking af.
De geldigheidsduur van de bouwvergunning?
De bouwvergunning is één jaar geldig maar kan door de gemeente nog met één jaar verlengd worden. Het eenvoudigste is dan om de werken binnen het jaar te laten beginnen, en zo nodig officieel de start van deze werken te laten vaststellen. De wet bepaalt immers nergens wanneer de vergunde werken klaar moeten zijn.

 

HET UITVOERINGSDOSSIER

De uitvoeringsplannen 
Dit zijn meestal de aangevulde bouwaanvraagtekeningen, voorzien van de nodige detailtekeningen.

Het lastenboek 
Het lastenboek bestaat uit een administratief (contractuele bepalingen met de aannemers, prijs, uitvoeringstermijn, boeten...) en een technisch gedeelte. Hierin geeft de architect een omschrijving van de werken en de richtlijnen voor de uitvoering ervan. Materiaalkeuze, kleur, dikte, de verwerking... Het is immers onmogelijk op de tekeningen deze volledige omschrijving te vermelden. Het lastenboek voorziet normaal ook een boetebeding voor achterstand bij de uitvoering, te betalen wanneer de aannemer de werken niet binnen de voorziene termijnen voltooit.

De meetstaat 
Dit is een gedetailleerde opmeting van de hoeveelheden te gebruiken materialen. De meetstaat vergemakkelijkt de prijsopgave van de aannemers en voorkomt later discussies over wat wel of niet voorzien is. Deze meting wordt volledig in detail uitgeschreven en bij het lastenboek gevoegd en dient door de aannemer te worden gecontroleerd en aanvaard.

 

HET ERELOON VAN DE ARCHITECT
De uitoefening van het beroep van architect is voorbehouden voor diegenen die lid zijn van de Orde van Architecten. Zo is het beroep van architect gereglementeerd en zijn haar leden aan een deontologieonderworpen. Deze reglementeringen hebben als doel de bouwheer te beschermen tegen misbruiken en onkunde. De Orde van Architecten vaardigt een aantal normen uit die kunnen gerespecteerd worden door de beroepsleden.
De Orde van architecten gaat er dan ook van uit dat een architect erelonen aanrekent die hem de mogelijkheden geven zijn beroep in alle eerlijkheid uit te voeren en te voldoen aan alle plichten die de opdracht inhoudt. Zodoende krijgt de architect een rechtvaardige vergoeding voor het werk dat hij op zich heeft genomen en voor de verantwoordelijkheden die daarmee gepaard gaan.

 

DE AANBESTEDING

De aannemer 
De aannemer is verantwoordelijk voor de uitvoering van de werken binnen de vooropgestelde bouwtermijn. De keuze van de aannemer is van het allergrootste belang. Het is daarom aangewezen om aan meerdere aannemers een prijsopgave te vragen. U kan alle werken door één aannemer laten uitvoeren of u kan verschillende aannemers aanwijzen voor de verschillende facetten van de bouw (ruwbouw, buitenschrijnwerk, binnenschrijnwerk...)
De meeste architecten gaan zelf enkele aannemers voorstellen met wie ze reeds samengewerkt hebben. Zo is de architect op de hoogte van de vakbekwaamheid en de werkwijze van deze aannemers. Een ander pluspunt is dat de architect de aannemer kent en vanuit die goede verstandhouding bepaalde problemen gemakkelijker kan bespreken of op bepaalde delicate momenten een extra inspanning kan vragen.
De architect wordt geacht onafhankelijk te staan ten opzichte van de aannemer om de belangen van de opdrachtgever optimaal te kunnen verdedigen. Uiteindelijk zal de bouwheer de aannemer aanstellen.
"Prijsopgave"
De ontvangen "prijsopgaven" controleren en advies geven aan de bouwheer. 
Bij het ontvangen van de "prijsopgaven" controleert de architect of ze beantwoorden aan de bepalingen van de plannen en de bestekken. Architect en bouwheer vergelijken samen de inschrijvingen en prijzen, en gaan na of de prijsopgaven administratief in orde zijn. 

Als basis voor een prijsopgave van de aannemer gelden de plannen, het lastenboek en de meetstaat die door de architect worden opgesteld.

In geval van een "vastgestelde prijs" kent u op voorhand de totaalsom die u zal moeten betalen voor alle materialen en prestaties.
Bij een opdracht "volgens prijslijst" zijn enkel de eenheidsprijzen vastgelegd. Als de bouw beëindigd is, wordt aan de hand van die prijs uitgerekend hoeveel u moet betalen.
Bij werken "in regie" maken bouwheer en aannemer afspraken over een bepaald uurloon en/of bepaalde vaste kosten. Op basis van wekelijkse of maandelijkse betaalstaten wordt dan de afrekening gemaakt. Eén van de voordelen van bouwen met een architect is, dat de aannemer niet in de sfeer van een "éénmalige" klant zal werken, hetgeen zeker zowel in prijs als kwaliteit merkbaar zal zijn. Immers, de aannemer kan misschien niet meer voor u bouwen, maar wil zeker nog eens voor de architect werken.

 

DE COORDINATIE

Een algemene aannemer of niet?
Als alle verschillende posten door één aannemer worden uitgevoerd, spreekt men van de formule "sleutel op de deur", geregeld door de "wet van Braine."
In dat geval onderhandelt de opdrachtgever slechts met de hoofdaannemer. Het is de hoofdaannemer die zich bezighoudt met de coördinatie van de verschillende aannemingen die in de bouw aan bod komen en aan wie de architect zijn bemerkingen kwijt kan. U kan ook beslissen om voor elke post zelf een andere aannemer te contacteren.

Het aannemingscontract
De samenwerking met de aannemers wordt vastgelegd in een contract. Tijdens de bouw is het trouwens altijd aan te raden afspraken en beslissingen schriftelijk te bezegelen.
Het respecteren van de bouwtermijn is in vele gevallen één van de moeilijkste aspecten.
U als opdrachtgever, maar gesteund door uw architect, dient daarom de risico's te beperken door een precieze termijn vast te leggen, berekend in werkdagen of kalenderdagen. De aannemer die de planning verstoort kan beboet worden. Daarom moet in het contract duidelijk beschreven staan welk het bedrag is van de boete in geval van tijdsoverschrijding en op welke manier de eventuele ingebrekestelling dient te gebeuren

 

DE CONTROLE

De werfvergaderingen
Het werk van de architect beperkt zich niet enkel tot de controle van de bouwwerken op de werf. De opdracht van de architect bestaat er ook in de rekeningen na te gaan en er zich van te vergewissen of de gefactureerde bedragen wel overeenkomen met wat werd afgesproken en met de geleverde prestaties.
De controle van de bouwwerken houdt in dat de architect steekproefsgewijs nazicht uitvoert met de gebruikelijke middelen. Het doel hiervan is dat de realisatie overeenkomt met de plannen en lastenboeken zoals contractueel overeengekomen.
Afhankelijk van belangrijkheid en complexiteit van de werken, verricht de architect de werfbezoeken. Hij brengt verslag uit van zijn controle en verschaft advies aan de bouwheer. De architect geeft tevens aan de bouwheer en de aannemer de nodige richtlijnen en inlichtingen ter bevordering van de goede gang van zaken.
De controle houdt niet in dat de architect toezicht en leiding heeft over de werken, noch dat hij over het mandaat van de bouwheer beschikt.
De wekelijkse werfvergaderingen van bouwheer, architect en aannemer helpen bij de vlotte organisatie op de werf. Een bondig verslag van deze bijeenkomsten wordt opgemaakt. Datum van de vergadering, het behandelde onderwerp en de beslissing worden genoteerd en ondertekend door alle betrokken partijen. Zo fungeren deze werfverslagen soms als bewijsstuk bij geschillen.
De controleverplichting die de architect heeft, betekent echter niet dat hij automatisch verantwoordelijk is voor de aannemer. De architect zal wel alle middelen aanwenden om de aannemer aan te zetten de slechte uitvoeringen of fouten te verbeteren. 

Geen solidariteit tussen de aannemer en de architect
Aannemer en architect hebben elk hun eigen opdracht en eigen verantwoordelijkheden.
Zo staat de architect in voor de gebreken die het gevolg zijn van een slechte conceptie, of van een gebrekkige controle van de uitvoering van de werken.
De aannemer staat in voor de uitvoeringsfouten. Ook zal de aannemer een fout begaan wanneer hij klakkeloos een plan uitvoert indien hij als ervaren vakman fouten in het plan zou hebben vastgesteld.
De éne moet niet opdraaien voor de fouten van de andere. De wet voorziet immers de onverenigbaarheid tussen het beroep van de architect en dat van de aannemer.
De verantwoordelijkheid van de bouwheer
Wanneer de bouwheer zelf een aantal werken wil uitvoeren die een zeker risico inhouden, dan kan de aannemer zich ontdoen van de verantwoordelijkheid voor die werken. Deze verklaring zal opgenomen worden in het contract van de aanneming.

 

DE VOORLOPIGE OPLEVERING

Dit is in feite de belangrijkste. Zij omvat het aanvaarden van de werken in zichtbare toestand. De oplevering is mogelijk als de werken voltooid zijn en het gebouw gebruiksklaar is. De uitgevoerde werken worden kritisch gecontroleerd door de opdrachtgever, geassisteerd door de architect. De architect schrijft alle gebreken op in een rapport dat hij aan de verschillende partijen zal overmaken

met het verzoek ze binnen een zo kort mogelijke termijn op te lossen. Kleine zichtbare gebreken die niet in het opleveringsverslag vermeld staan, worden verondersteld aanvaard te zijn, of worden verondersteld na deze oplevering veroorzaakt te zijn door gebruik of door derden. Het is dus van het grootste belang u door een architect te laten bijstaan bij deze oplevering. Na de voorlopige oplevering mag de woning betrokken worden. Wanneer u het huis gaat bewonen vóór de voorlopige oplevering kan dit worden geïnterpreteerd als een stilzwijgende aanvaarding van de gebreken. De voorlopige oplevering luidt de eindfase in van de bouw.

 

DE DEFINITIEVE OPLEVERING

Verborgen gebreken kunnen nog aan de oppervlakte komen tijdens het jaar dat volgt op de voorlopige

oplevering. Na een controle van de verschillende aspecten van de werken wordt de definitieve oplevering aanvaard of geweigerd. In dat laatste geval zal de eindoplevering aanvaard worden nadat de aannemer de nodige herstellingen heeft uitgevoerd en de gebreken zijn verholpen. Let wel, een verkeerde raam bank, krassen in het glas... had moeten gemeld zijn bij de voorlopige oplevering. Wel gaat het hier over ernstige barsten, lekken... kortom alles dat vooraf nog niet zichtbaar kan zijn. De 10-jarige aansprakelijkheid De 10-jarige aansprakelijkheid neemt aanvang op de dag van de "voorlopige oplevering", indien dit zo bepaald wordt in het contract. Het vloeit voort uit de architectenopdracht of de aannemingsovereenkomst, zelfs indien deze overeenkomsten daaromtrent niets vermelden. Deze verantwoordelijkheid slaat echter alleen op "ernstige gebreken die de stabiliteit of het goede behoud van het gebouw in het gedrang brengen”.

 

DE VERZEKERING
Bouwheer:
ABR-verzekering (bouwplaat risicoverzekering)
Brandverzekering
Aannemer
Werf risico’s
Architect en ingenieur
De beroepsaansprakelijkheid

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

STEDENBOUW&ARCHITECTUUR

FRANK VAN HULLE

|Burgerlijk vennootschap met handelsvorm Stedenbouw en Architectuur Frank Van Hulle BVBA|RPR ANTWERPEN|BTW BE0502.747.634|